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江门金汇城市广场内幕调查假印章玩转亿元项

发布时间:2019-06-09 16:16:19
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6月9日,江门市金汇城市广场。大雨冲洗着这个曾被媒体粉饰为珠三角龙头地标的明星地产项目。

一年前,当该盘二期项目的实际承建人曹存荣因合同诈骗罪被江门中院判处15年徒刑时,与这座楼盘有关的各种丑闻就一直没有断过。当时,二期的房价已被炒高到每平方米8000元,成为江门同期开盘最贵的毛坯房之一。

随着内幕被办案人员一层层揭开,裹挟巨资的炒家们陡然发现,此前开发商反复标榜的“建筑典范、贵族名片”,竟然是由一个欠债累累且无合格建筑资质的包工头所建。

种种迹象表明,这是一起蓄谋已久的大骗局。而今,与丑闻一同发酵的除了2宗刑事案件外,还有30多宗民事诉讼。

“这是一个吞噬着巨额利益的地产黑洞!”有知情人士向南方透露,仅30多宗民事官司涉及的金额就高达1.88亿元,相当于整个项目结算造价的近2倍。

有人说曹存荣也是一个受害者。然而,在承建过程中,曹一手导演的非法售楼骗局,却卷走了58名购房者5000多万元的定金,让这些上当者至今投诉无门。

伪造印章签下巨额合同

2007年秋,曹存荣能够从江门金汇房地产开发公司手里接下这个合同价近亿元的项目,是与时任广东建邦兴业集团江门分公司负责人梁文杰合谋伪造了建邦集团的公章及法定代表人劳锦汉的私章,从而假造出与具有一级建筑施工资质的建邦集团的挂靠关系,成为其表面上的“委托代理人”

曹存荣是江门本地一名半路出家的建筑包工头。

2007年9月30日,金汇公司原法定代表人梁景耀以议价的方式与曹存荣谈妥了二期工程的发包事宜,并签订《建设工程施工合同》。这也是曹存荣第一次将伪造的两枚印章派上了用场。

按照业内人士的说法,这是一份合同双方权利极度不对等的协议。

南方从这份合同看到,曹存荣以每平方米910元的超低造价(相比工程预算书造价少31%)和连续399天的超短工期(相比合理工期少46.8%),成为了二期项目的实际承建方。

据调查,这项工程的预算造价(即合同投标单价)为每平方米1319.57元。据曹存荣案发后给警方的供述,当时他本想以预算价跟梁景耀谈,谁知对方不答应,后来一退再退才压到了910元。

而实际上,江门市建设局后来在2011年5月组织3家本地权威机构,参考同期建设的同类型造价数据,并以广东省综合定额为计价依据对这项工程进行过估算,最后联合评估出金汇广场二期总造价约为14778.8万元,合理工期为750天,比曹存荣与金汇公司的合同造价远远高出5678.8万元,对比合同工期足足多出351天。

有着多年包工经验的曹存荣明知道金汇给出的是一份“不可能完成”的合同,为什么还要签上自己的大名?

据建邦集团有关负责人猜测,是发包方金汇公司滥用市场优势和签约中的优势地位逼迫曹存荣签署的。“本来就是金汇公司的时任法人代表梁景耀私下授意曹找挂靠的,他对曹伪造印章也是知情的。”

不过,按曹存荣自己的说法,梁景耀当时答应了以后把金汇的其他工程也给他做,曹衡量了一番后,觉得总体上没亏,所以才签了字。

据警方调查,曹存荣在接下这单工程前,已身负高利贷债务。因此有人认为曹存荣亏本接单,也有迫切需要还债的原因。

2007年10月,明知这样做铁定要亏本的曹存荣,“咬着牙”如期开工了。

这一咬牙,就到了2009年。工程还未完工,曹果然因为资金周转不了而停了下来。这时,他已经实际施工1199天(超出合同工期800天),为金汇建起了总面积达10.4万平方米的楼房(实际所需要建筑面积比合同面积略有增加)。

不过,为这十多万平方米的建筑,他总共投入了大约1.5亿元,平均每平方米成本约为1500元。按此计算,其实际造价比竣工结算造价高出了5512万元,既没有实现每平方米910元的合同造价,也没有实现399天的合同工期。

也正因没按合同工期完成项目,金汇公司遂以延误工期为由,向施工单位提出了3660万元的巨款索赔。

实际上,搞建筑不可能有“免费的午餐”。不管是按预算造价超出的4270.14万元,还是按工程造价权威机构联合评估总造价超出的5290万元,始终需要有人来埋单。

曹存荣只是一个包工头,接下工程前已经拖欠的多起高利贷债务使他根本没有能力再为这份权利不对等的合同去填补窟窿。

这边厢,高利贷的债主们天天追着他还钱,那边厢,金汇公司按进度付了约8000多万元工程款给他后,却对其他应付款一拖再拖,使得他连工人们的工资都支付不起。据曹存荣后来在法庭上透露,最困难时,他甚至挪用在开平、中山等地方做工程的钱及借新的高利贷来抵这边的债,但还是不够。

走投无路之下,曹存荣想到了一个把自己建好的房子卖掉的办法。

非法售楼难解债务危机

据法院调查,2009年4月至2011年1月期间,曹存荣在金汇二期楼盘尚未取得预售证,也没取得金汇公司授权的情况下,捏造“开发商已授权其售楼顶抵工程款”的谎言,先后与黄某等58人签订购买合同,同时收取巨额购房定金

每当途经院士路,看到金汇城市广场后面那一栋栋高耸的楼房,王秀雨(化名)的心里至今还会隐隐作痛。

3年前,王秀雨通过朋友的丈夫认识正在承建这个楼盘的曹存荣,本来想着买进五六个单元,过几年再抛出去赚个差价。谁知道,300多万元定金打进曹存荣的银行账户后,不仅至今拿不到房,而且连定金也讨不回来。

当年,和王秀雨一样误入“骗局”的有近60人,被卷入的定金总共高达5157.1392万元。引他们入局的是同一个人——曹存荣。

2012年4月30日,曹存荣被江门中院判处15年有期徒刑的罪名是合同诈骗罪。而曹存荣被认定的其中一项主要犯罪事实是非法售楼。

据法院调查,2009年4月至2011年1月期间,曹存荣在金汇二期楼盘尚未取得预售证,也没取得金汇公司授权的情况下,捏造“开发商已授权其售楼顶抵工程款”的谎言,先后与黄某等58人签订购买合同,同时收取巨额购房定金。

实际上,曹存荣卖楼的目的是为了走出由于建楼而引发的债务危机。而且,这一行为与他当初与金汇公司签订的那份《建设工程施工合同》有着直接关系。

翻阅该合同,发现上面的确存在“总工程款的22%,在承包人按合同和图纸承包范围要求把竣工验收合同工程和整个项目工程的验收、结算资料交付给发包人使用日起10天内,由发包人安排用江门市金汇城市广场商品房、小车位或小车按结算时市场价(或用现金支付,由发包人决定)抵顶支付”这样一条规定。

只不过,在向购房者们讲解这一条款时,曹存荣故意回避了这样一个事实:整个项目工程当时并没有验收。而且,根据警方调查,曹售房时,明知金汇二期楼盘还没预售房证,也根本未得到金汇公司的授权。

因此,他对58位购房者所说的“金汇公司已经同意以商品房抵顶工程款”实际是一个巨大的谎言。正是依赖这个谎言,5000多万元的购房定金成了他的囊中之物。

值得注意的是,在签订购房协议和开具收款收据时,曹存荣再度使用了他和梁文杰私刻的建邦集团的公章,从而让每位签约者在转账时深信不疑。直到2011年1月初,金汇二期工程的商品房开始进入正规销售,曹存荣发现事情已经败露,才携带40万元现金逃往广西躲避。

然而只逃了不到一周,警方就将他抓获了。紧接着,梁文杰也落了,在梁的住所,警方找到了那两枚私刻的印章。然而,5000多万元定金却不知所终。

曹只拿了40万元的现金,其他钱去哪了?

根据法院的调查,大部分的钱都被曹存荣用在金汇二期的工程上。

一位曾参与办理该案的匿名人士告诉南方,在江门、中山和开平等地的建筑界,曹存荣小有名气。在没有发生伪造印章和非法售楼这两桩事之前,许多人都认为他信用不错。在这位人士看来,那么多人上当,实际跟金汇公司对曹售房这一行为的态度一直不太明朗有关。

根据曹存荣供述,2010年12月,金汇二期准备正式对外发售前,梁景耀曾经找过曹,问他是不是对外销售了很多单元。当时,曹不敢说太多,只给了梁9个人的名单,并承认自己卖了11个单元,收了350万元,并让梁帮其拿去售楼处认购这些单元。结果,这9个人当中有3人是拿到了当初约定的单元的。

曹认为梁一直是认可其售楼的,只是在“可以卖多少”的问题上还有争议。而梁私下曾不止一次说过,若在2011年1月1日前将工程做到把外墙排栅拆下来的话,就不追究其违约。曹确实做到了。

一些当地的建筑界同行则把事情归咎于曹存荣被金汇公司口头承诺的“其他大工程”冲昏了头脑,超越自己的能力去接受一桩不可能完成的任务,以致在沉重的债务危机中走投无路,最终落得身败名裂。

被扣印章现身无效结算

检察院等各方的调查认定,曹存荣和梁文杰当初是在未征得建邦公司同意的情况下,用伪造的印章与金汇公司缔结法律合同的,然而,建邦公司还是成为了众矢之的。目前这30多宗民事官司,大部分的矛头实际指向的是建邦公司

曹存荣和梁文杰两人的锒铛入狱,其实并没有平息开发商、建筑商和购房者这一圈人的债务纠纷。

截至目前,这个楼盘已经引发了30多宗民事官司,涉及金额高达1.88亿元,相当于整个金汇二期项目结算造价的近1.98倍。

一份不正常的协议和两枚伪造的印章带来的地产黑洞,由于吞噬的利益太多,至今还没有找到合适的法律主体来埋单。作为伪造印章和非法售楼的始作俑者,曹存荣几乎已经成为所有债权人追逐的对象。然而,刑事入罪却又让所有人对他的还债能力感到绝望。

“就算他不坐牢,也没有办法偿还天文数字一样的债务。”一位被曹存荣卷走200多万元的购房者对感叹道。

正因为巨额的债务急需有人埋单,2011年5月,曹存荣和梁文杰已经被羁押了4个多月后,蓬江公安分局表示他们组织江门金汇公司和广东建邦兴业集团公司进行了工程竣工结算,确认工程款总额为9488万元,此前金汇公司已通过银行转账向建邦公司支付了8315万元。在扣除代垫工资、水电费、桩基检测费等相关费用后,该局已经要求金汇公司在2011年7月26日将剩余工程款和以前收缴的工程保证金以及该公司自愿支付的社会金等诸项共1600万元支付给建邦公司,经建邦公司确认,自工程余款支付的当日起金汇公司的工程合同义务即已履行完毕。

如果建邦参与结算,就相当于追认了那两枚假印章的效力。

不过,蓬江法院调查后却认定这次“结算”无效。理由是建邦公司没有“授权委托”,也没有直接参与金汇广场项目的工程竣工结算,蓬江公安分局也承认金汇公司提供的《授权委托书》所加盖的印文为“广东建邦兴业集团有限公司”的印章和法定代表人“劳锦汉”的私章,是有关人员用此前已被警方查扣的那两枚伪造印章印上去的。

尽管检察院等各方的调查也认定,曹存荣和梁文杰当初是在未征得建邦公司同意的情况下,用伪造的印章与金汇公司缔结法律合同的,然而,一起“无效的结算”依然引起了所有债权人的关注,使得建邦公司马上沦为了众矢之的。

“明知金汇项目有关的这些合同,都是曹存荣和梁文杰用伪造印章签订的,但是,一些受害者和债权人为了找多一个人来承担偿债,无不在各种诉讼中把建邦公司列为被告。”一位建邦公司的高管愤愤不平地告诉,“目前这30多宗民事官司,大部分的矛头实际指向的都是我们。”

接触的多位知情人士均表示,为了收拾这个烂摊子,广州和江门的司法和行政部门已经耗费了大量的公共资源。然而,一个结算造价为9488万元的项目,到底是怎样衍生出1.88亿元的债务来的?谁也讲不清楚。

问题出在建筑行业

过度竞争管理混乱

■观察

近一个多月以来,置身江门金汇城市广场二期项目债务迷局,感触最深的莫过于房地产建筑行业的过度竞争和管理混乱。

过度竞争主要表现在行业门槛太低,市场参与主体过多过乱。如果什么样的人都可以进来抢食,同行之间就会引发恶性竞争,这不仅容易助长行业歪风邪气,而且必然摊薄整个行业的平均利润,把一些真正有抱负和有社会感的企业淘汰出局。有的参与者为了保持自己的优势地位,把对手PK下去,不惜亏本承揽业务,这不仅害了自己,更是害了整个行业。

曹存荣就是一个很典型的例子。他没有任何资质,只是通过搞假挂靠关系上位拿到了大工程。本来他的赢利目标是放在下一次,殊料开发商却利用他的劣势地位给出了一份不可能完成的合同。若是小买卖还没问题,谁知这是大买卖,一亏就是五六千万。小建筑商hold不住,就拖累了别人。

实际上,曹存荣并不是第一个为金汇公司做工程做到破产的人。据当地司法部门的工作人员透露,在曹之前,已经有3家公司在与金汇的合作中陷入了泥潭。

行业过度竞争,给了开发商无与伦比的优势地位,这其实是极不正常的现象。一个健康的行业,应该让大部分的参与者都能从中实现自己的商业价值。

管理混乱则主要表现在监管部门意识薄弱,对市场秩序监管不力。曹存荣搞的是假挂靠,瞒得过其他人,却瞒不过建设行政管理部门,因为报建是一道硬门槛。据江门中院调查发现,金汇二期项目在申报工程建设许可证过程中存在资料不全的情况。最明显的就是金汇在报建时只提供相关证明的复印件就可以一路绿灯,难怪伪造印章审查不出来。

监管不力有些是因为不管,有些则是因为没管好。无论哪种原因,都会直接伤害到一个地方的营商环境,而且极容易引发生产和质量安全问题。金汇二期交盘后遇到的一些质量投诉问题,不知是否与此有关?

截至目前,这个楼盘已经引发了30多宗民事官司,涉及金额高达1.88亿元,相当于整个金汇二期项目结算造价的近1.98倍。

2012年4月30日,曹存荣被江门中院判处15年有期徒刑,罪名是合同诈骗罪,其中一项主要犯罪事实是非法售楼。

2011年1月初,金汇二期工程的商品房开始进入正规销售,曹存荣发现事情已经败露,携带40万元现金逃往广西躲避,不到一周被警方抓获。

2009年4月至2011年1月期间,曹存荣在金汇二期楼盘尚未取得预售证,也没取得金汇公司授权的情况下,先后与黄某等58人签订购买合同,同时收取巨额购房定金。在签订购房协议和开具收款收据时,曹存荣再度使用了他和梁文杰私刻的建邦集团的公章。

2009年,工程还未完工,曹因为资金周转不了而停了下来,这时已实际施工1199天。金汇公司遂以延误工期为由,向施工单位提出了3660万元的巨款索赔。

2007年,曹存荣与梁文杰合谋伪造印章,从江门金汇房地产开发公司手里接下江门市金汇城市广场二期工程项目,项目造价与工期均远低于预算。10月,项目开工。

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